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Quais as Disposições Gerais de um Contacto de Compra e Venda?

Quais as Disposições Gerais de um Contato de Compra e Venda?

Imóveis e Bens a serem Vendidos

Um contrato de compra e venda de uma unidade hoteleira deverá ter a descrição detalhada do imóvel a ser transacionado e mencionar também os bens que serão incluídos na transação. A descrição pode ser feita pela morada, por uma descrição legal completa ou com referência a um mapa público; por um documento anexo aos documentos ou listas; ou por uma combinação destes elementos.Independentemente do método que seja usado, e se a descrição não referir os meios para determinar com razoável certeza a propriedade em causa, o contrato não é válido.real-estate agent portugal

Para fazer a descrição de um hotel podem ser usadas fontes como estudos atuais, cópias de documentos como a escritura ou registo de propriedade e uma análise escrita do estatuto de título de propriedade. Esta deve incluir uma descrição do imóvel, os nomes dos titulares e a forma de titularidade, assim como informações relativas a impostos, hipotecas ou penhoras. Caso não exista uma descrição detalhada ou se as partes pretendem realizar estudos depois de fechado o acordo, é aconselhável estipular que a descrição a ser utilizada na escritura será baseada nessa pesquisa.

O comprador deve verificar de forma independente todas as descrições da propriedade. É ainda aconselhável que se os direitos de acesso ou outros direitos que afetem imóveis adjacentes forem importantes para a utilização e fruição do imóvel a adquirir, esses direitos sejam especificamente mencionados. Existem ainda casos em que devem ser incluídas cláusulas abrangendo pontos como os direitos, direitos em ruas adjacentes, caves e arrendamentos.portugal-real-estate

Os Ativos a vender

As licenças de funcionamento concedidas através de autorizações governamentais serão um dos ativos mais importantes de um hotel. Se já foi emitida a autorização ou licença de funcionamento, o vendedor deverá certificar-se de que essas garantias serão transferidas para o novo proprietário. Obter uma licença (por exemplo, uma licença para jogo) ou transferir a licença existente para o novo proprietário será um fator determinante para o comprador realizar ou continuar a desenvolver o negócio hoteleiro. Assim, é bastante comum que os contratos para a venda de imóveis hoteleiros contenham algumas disposições relacionadas com o dever do vendedor em manter as licenças ou autorizações necessárias em vigor(por exemplo a licença que autoriza a venda de bebidas alcoólicas), cooperando com o comprador para que ele obtenha a transferência de uma licença ou autorização.

Acordo / escritura

Este é o momento determinante de qualquer contrato: é nesta reunião final entre as partes que têm lugar os procedimentos necessários para que seja feita a transferência da propriedade das instalações e dos bens pessoais do vendedor para o comprador. É também nesta altura que é feito o pagamento do comprador ao vendedor. Durante a escritura são igualmente assinados e entregues os documentos finais. As despesas são divididas, a receita do imóvel é distribuída e são realizados os ajustes finais.

O Preço

O preço da compra/venda de um imóvel hoteleiro deve ser facilmente determinado com base no contrato de venda ou ser calculado com um elevado grau de certeza. Por vezes o contrato pode incluir certas cláusulas que fazem com que o preço final não seja conhecido, mas deverá ser determinado na escritura, cumprindo assim a exigência de clareza.portugal-real-estate

Do contrato devem constar:

  • A forma de pagamento;
  • Os adiantamentos ou pagamentos de garantia que sejam necessários;
  • O método, meio e data de pagamento.

Acertos no preço de venda

Por vezes o preço final do imóvel só poderá ser determinado depois de realizada uma auditoria final à propriedade. O contrato deve explicitar claramente quais os elementos a usar no ajustamento do preço de venda. Por exemplo, o inventário de bebidas alcoólicas na altura em que é realizada a escritura pode ser um fator importante para ajustar o preço de venda final.

Alocação do preço de aquisição entre diferentes ativos

A alocação do preço de aquisição do hotel entre os vários ativos, embora não seja obrigatória por lei, é uma hipótese que as partes devem considerar, já que é um bom método para evitar problemas fiscais relacionados com o valor atribuído aos bens móveis vs. imóveis. Do ponto de vista do vendedor seria mais conveniente que a alocação do preço de aquisição fosse feita mais a bens imóveis do que a móveis, já que em termos de ganho de capital, este valor seria tributado como receita ordinária.O comprador, por seu lado, desejaria uma alocação feita com boa-fé e geralmente aceitável para fins tributários.

Alocação do preço entre terreno e construção

Para aumentar as deduções de depreciação, o preço de venda deve ser alocado ao edifício e não ao terreno, que não é considerado um ativo depreciável.

A legislação tributária exige que quando imóveis não-depreciáveis e depreciáveis, tais como terrenos e imóveis são adquiridos em conjunto por montantes fixos, o custo da aquisição deve ser alocado com base nos respetivos valores do terreno e na construção ou outros melhoramentos que sejam nele efetuados. No entanto, os regulamentos das Finanças não explicam a forma de determinação dos respetivos valores.

Uma das formas poderá ser recorrendo a uma avaliação profissional; poderá também basear a alocação nos valores relativos que foram atribuídos pela avaliação das Finanças ou na informação do comprador que resulte da sua familiaridade com a área em que o imóvel está situado. Existe ainda outro método que permite que o comprador possa avaliar os edifícios situados no terreno do ponto de vista do investimento, capitalizando assim o seu fluxo de caixa. Este método pode levar a uma alocação bastante favorável no caso do hotel negociado ser particularmente lucrativo.