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Jogar o jogo dos imóveis para alugar

Investir em imobiliário é um jogo. Para o jogar bem tem de perceber as quatro vantagens financeiras do imobiliário e maximizá-las. Estas vantagens são:

1. Fluxo de Caixa
2. Aumentar a equidade (pagamento do seu empréstimo)
3. Benefícios fiscais
4. Potencial valorização

Neste artigo vamos falar sobre a vantagem número um.

Vantagem número um – Fluxo de Caixa (Fluxo de caixa antes de impostos).

Investir em imobiliário é um jogo de números. Para o jogar bem, tem de perceber como manipular os números para obter os resultados finais que deseja. O resultado deverá ser fluxo de caixa positivo.

A fórmula para calcular o fluxo de caixa é apresentada abaixo:

Rendimento bruto obtido com a renda
Menos: Desocupação
Igual a: Rendimento Bruto Ajustado
Menos: Despesas de funcionamento
Igual a: Receita operacional líquida
Menos: Pagamentos do serviço da dívida
Igual a: Fluxo de caixa antes de impostos

Aqui está uma explicação para cada um dos fatores da fórmula apresentada acima.

O primeiro número de que precisa é o rendimento bruto obtido com a renda. Inclui todas as rendas e outros rendimentos obtidos com o aluguer de garagens, máquinas da lavandaria ou de máquinas de venda de produtos. Este número é o rendimento total que esperamos obter durante um ano.

A desocupação é uma percentagem do rendimento bruto obtido com a renda. É baseada no valor que não receberá devido a cheques sem cobertura, despejos e unidades vazias durante o ano. Esta percentagem é variável, dependendo da oferta e da procura por imóveis para alugar na sua área. Quando não tenho dados para determinar este valor, uso normalmente um fator de desocupação de 5%. Muitas vezes os vendedores dizem que não têm desocupação. Isso não é verdade, já que a vida das pessoas muda. Divorciam-se, perdem os empregos ou ocorrem outras mudanças. Isto faz com que não tenham dinheiro para pagar a renda, criando desocupação.

O Rendimento Bruto Ajustado é o valor real que vai receber

As despesas de funcionamento são todos os custos, para além do pagamento do empréstimo, que são anualmente aplicáveis ao imóvel. Incluem despesas como impostos, seguros, reparações, serviços e outras despesas.
A Receita operacional líquida é a quantia que o imóvel rende depois de todas as despesas de funcionamento. Este é o número mais importante porque é o valor usado para pagar qualquer empréstimo. É também o número que usamos para determinar o valor do imóvel (falaremos sobre isto mais tarde).

Os pagamentos do serviço da dívida são os pagamentos feitos durante um ano relativos a qualquer empréstimo contraído devido ao imóvel.

O Fluxo de Caixa antes de impostos é o valor que resta depois de ter pago TUDO. Esta é a quantia que pode guardar para si.

Ok, agora que expliquei o que significam todos os números, estas são as formas de gerar mais fluxo de caixa. Basicamente, só existem duas formas de o conseguir. Terá de obter mais rendimento aumentando as rendas e/ou reduzindo as perdas decorrentes de desocupação ou, em alternativa, reduzir as despesas de funcionamento e/ou o valor dos pagamentos relacionados com o empréstimo.

Se está a comprar, é óbvio que, ao pagar menos pelo imóvel, o valor do seu empréstimo também deverá ser menor; assim, os pagamentos de prestações também são reduzidos e isto deverá permitir ter maior fluxo de caixa.

Por isso, é extremamente importante que, antes de adquirir um imóvel para alugar, analise o fluxo de caixa; deverá olhar para os números estabelecendo três cenários diferentes. Na melhor das hipóteses, as rendas são elevadas e as despesas são baixas; no pior cenário, as rendas são baixas e as despesas são altas; e depois existe um cenário intermédio. Ainda assim, se o pior cenário fizer sentido, então deve avançar e comprar o imóvel.