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Fundos de Investimento Imobiliário | Real Estate Investment Trusts – REITs

Fundos de Investimento Imobiliário (Real Estate Investment Trusts – REITs)

Os REITs são fundos de investimento imobiliário que surgiram há mais de 50 anos nos EUA e que foram já adotados por mais de 30 países em todo o mundo. Recentemente chegaram a Espanha e à Irlanda com o objetivo de tentar atrair investimento estrangeiro e nacional para os mercados imobiliários destes países.

Fundos de InvestimentosEm 2014 o Orçamento de Estado abordava a possibilidade de criar em Portugal Sociedades de Investimento em Património Imobiliário (SIPI), mas o processo não avançou. Assim, e pelo menos por enquanto, os REiTs ainda não existem em Portugal, mas os portugueses podem adquirir ações em fundos internacionais. Se o seu banco permitir a negociação nas bolsas de Frankfurt, Paris, Londres ou Nova Iorque, poderá fazer um investimento num REIT como se estivesse a negociar em ações.

Eis algumas das vantagens:

  • Redução substancial do valor aplicado
  • Maior diversificação ao adquirir uma parte de uma carteira de imóveis
  • Não tem de gerir o património
  • Não tem de adquirir o imóvel

O que é um REIT?

Um REIT é, de uma forma geral, uma empresa que possui e faz a gestão de imóveis que geram rendimento ou de ativos que estejam relacionados com imobiliário, como por exemplo apartamentos, edifícios de escritórios, centros comerciais, unidades hoteleiras, locais de aluguer de armazéns, armazéns e hipotecas ou empréstimos.

Os REITs podem também ser especializados apenas num tipo de imóvel; podem desenvolver a sua atividade só com apartamentos, podem ser residenciais, especializados na área da saúde ou industriais.

Na prática, o que os torna diferentes das outras empresas do sector imobiliário é que o REIT tem de adquirir e fazer o desenvolvimento do imóvel antes de o integrar na sua carteira de investimentos e de o gerir. As outras empresas da área fazem a promoção imobiliária e depois revendem os imóveis.

Como é feita a classificação de um REIT?

Para ser considerada como um REIT é essencial que a empresa tenha a maior parte dos seus ativos e rendimentos ligados ao investimento imobiliário e que distribua pelo menos 90% do seu rendimento tributável aos acionistas. Esta distribuição é feita anualmente sob a forma de dividendos.

Os REITs beneficiam de um regime fiscal especial, já que podem deduzir ao seu rendimento tributável todos os dividendos que foram pagos aos seus acionistas. Assim, e para tirar partido destes benefícios fiscais, uma parte significativa dos REITs atribui pelo menos 100% do seu rendimento tributável aos seus acionistas. Desta forma não terá de pagar impostos relativos à sua atividade empresarial.

Para além desta exigência, e para que um fundo seja classificado como um REIT será necessário:

– Ser uma entidade que pagaria impostos empresariais caso não fosse classificada como REIT;
– A direção deve ser composta por um conselho de administração ou administradores fiduciários;
– As suas ações devem ser totalmente transferíveis;
– Após o seu primeiro ano como REIT terá de possuir pelo menos 100 acionistas;
– Não pode ter mais de 50% das suas ações entregues a menos de cinco pessoas durante a segunda metade do ano fiscal;
– Pelo menos 75% dos seus ativos totais devem ser investidos em imóveis ou dinheiro;
– Pelo menos 75% do seu rendimento bruto deve ser obtido a partir de fontes relacionadas com imóveis, incluindo rendas e juros de hipotecas de financiamento imobiliário;

– Pelo menos 95% do seu rendimento bruto deve ser proveniente de fontes relacionadas com imóveis e de dividendos ou juros a partir de qualquer fonte; não pode ter mais de 25% dos seus ativos em títulos não qualificados ou ações em subsidiárias REIT tributáveis.

Geralmente os REITs podem ser divididos em três categorias:

  • Património/Capital Próprio
  • Hipotecários
  • Híbridos

Semelhanças e diferenças entre as 3 categorias de REITs:

De uma forma geral, os REITs de Capital Próprio/Património possuem e gerem imóveis que geram receitas. Já os REITs hipotecários proporcionam financiamento a proprietários de imóveis e operadores. O financiamento pode ser feito de forma direta, através de hipotecas ou outras formas de empréstimos imobiliários, ou indiretamente, através da aquisição de títulos de hipotecas.

Os REITs hipotecários utilizam geralmente muito mais capital emprestado do que os REITS de capital próprio. Este tipo de fundo faz muitas vezes a gestão das suas taxas de juros e riscos de crédito, utilizando para o efeito derivados e outras técnicas de cobertura. Por isso, é essencial que o investidor esteja consciente dos riscos inerentes a estas estratégias antes de optar por investir em REITs de hipotecas.

Os REITs hipotecários podem ser semelhantes a certas empresas de investimento que focam os seus negócios em imóveis, já que investem muitas vezes em títulos de dívida garantidos por hipotecas residenciais e comerciais. Normalmente, às empresas que investem a maioria dos seus ativos em imóveis não são aplicadas as mesmas regras do que às empresas de investimento, como fundos mútuos.

A SEC (Securities and Exchange Commission – Comissão de Títulos e Câmbio dos Estados Unidos) está a avaliar se determinados REITs hipotecários devem continuar a ser isentos da regulação que é aplicada às empresas de investimentos. Essas regras limitam geralmente o valor da alavancagem que um fundo pode usar e regulam as comissões que podem ser cobradas aos investidores.

Os REITs híbridos, tal como o próprio nome indica, são empresas que combinam a utilização das estratégias de investimento utilizadas nos fundos de capital próprio e nos fundos hipotecários.

REITs em Sociedade Aberta (ou REITs negociados publicamente) vs. REITs não Negociados em Bolsa

Existem muitos REITs de Património ou de Hipoteca que estão registados na SEC e cujas ações são negociadas publicamente em bolsas de valores; são os REITS negociados publicamente. Existem outros que, embora registados na SEC, não são negociados de forma pública.

São conhecidos como REITs não transacionados em bolsa.

REITs não negociados em bolsa: algumas recomendações

Em relação aos REITs que não são negociados de forma pública, existem fatores que devem ser tidos em conta pelos investidores.

Estes REITs são investimentos ilíquidos e habitualmente não podem ser vendidos facilmente no mercado aberto. Caso seja necessário vender um ativo para ter dinheiro rapidamente, poderá ter dificuldades em consegui-lo através da venda de ações de um REIT não transacionado em bolsa.

Estes fundos podem prever o resgate de ações, mas este processo pode ser bastante limitado e os programas destinados a esses resgastes podem ser descontinuados de acordo com os critérios da empresa. Por isso, a falta de liquidez pode ser uma desvantagem. Para receberem o retorno do seu capital os investidores poderão ter de aguardar até que a empresa avance para uma operação como a listagem das ações na bolsa ou uma liquidação dos seus ativos. O timing para estas oportunidades de liquidez depende dos critérios da empresa e podem passar mais de dez anos sobre o momento do investimento inicial.

O preço de mercado das ações negociadas em bolsa está facilmente acessível a qualquer investidor. No entanto, o valor das ações dos REITs que não são negociados em bolsa pode ser difícil de determinar, existindo assim alguns problemas de transparência quanto ao valor das ações. Ao fim de 18 meses sobre a data em que encerrou a oferta, estes fundos fornecem uma estimativa do valor por ação, mas a verdade é que podem decorrer vários anos entre o momento em que investiu e o momento em que este valor é divulgado. Assim, poderá não estar totalmente informado sobre a volatilidade do seu investimento.

As comissões elevadas também podem ser uma desvantagem para o investidor. Os REITs negociados fora da bolsa são geralmente vendidos por consultores financeiros e normalmente cobram taxas iniciais elevadas, que acabam por reduzir significativamente o valor do investimento. As comissões de venda e taxas de oferta iniciais podem ser de cerca de 9 a 10%. Por isso, quem investe neste tipo de fundos deverá perceber que uma parte do preço pago pelas ações diz respeito a comissões de venda e que o valor efetivamente investido na empresa é reduzido por essas comissões.

Como REITS fundos imobiliarios funcionamUma das razões pelas quais os investidores se sentem atraídos por este tipo de REITs é o valor dos dividendos, que são bastante mais altos do que os que são pagos através de REITs negociados em bolsa. No entanto, há que ter em conta o retorno total, ou seja, a valorização do capital + dividendos.

Os REITs negociados fora da bolsa pagam muitas vezes distribuições excessivas dos seus fundos de operações e, para o conseguirem, podem usar ofertas de rendimentos e empréstimos. No entanto, esta opção reduz o valor das ações e diminui o dinheiro disponível para que a empresa possa adquirir mais ativos. Portanto, caso esteja a pensar em fazer investimentos em REITs não negociados em bolsa, deverá analisar em que medida as distribuições foram pagas a partir de outras fontes para além dos fundos das operações.

O conflito de interesses pode ser outra desvantagem deste tipo de fundos. Estes REITs não possuem um quadro de pessoal próprio, pelo que são geridos externamente. Isto pode significar que o gestor pode receber comissões baseadas no valor da aquisição de imóveis e nos ativos que estão a ser geridos, o que nem sempre vai ao encontro dos interesses dos acionistas do fundo. Por outro lado, e dado que se trata de alguém que trabalha externamente, o mesmo gestor pode ser responsável por empresas que façam concorrência ao REIT pelo qual é responsável.Os investidores podem receber distribuições mensais de dinheiro.

Outros factos a ter em conta:

Um REIT, negociado ou não em bolsa, é basicamente um investimento. Assim, e para que possa tomar uma decisão informada, deverá ponderar certas situações, nomeadamente a sua situação financeira. Pesquise sobre o tema, compare várias opções e peça a opinião de um especialista, que pode ser um consultor financeiro ou um advogado especialista em Direito Fiscal.

No site da SEC poderá consultar documentos sobre REITs, nomeadamente relatórios anuais e trimestrais e prospetos de oferta. Os REITs negociados em bolsa constam das listas das principais bolsas e poderá comprar as ações através de um corretor, tal como faria com outros títulos negociados publicamente.

No caso dos REITs negociados na bolsa pode escolher comprar ações normais, ações preferenciais ou títulos de dívida. No caso dos fundos imobiliários negociados fora da bolsa, será aconselhável recorrer a um corretor que já tenha experiência na aquisição deste tipo de títulos. Pode igualmente comprar ações num fundo mutualista REIT (seja um fundo de índice ou um fundo gerido de forma ativa) ou num fundo cotado em bolsa.

Questões relacionadas com impostos

Os acionistas de um REIT devem pagar os impostos sobre os dividendos que recebem destes fundos e sobre qualquer ganho de capital associado com os seus investimentos no REIT. Do ponto de vista fiscal, os dividendos pagos pelos REITs são normalmente tratados como rendimentos normais, não tendo por isso direito a taxas de impostos reduzidas como acontece noutros tipos de dividendos das empresas. Assim, alguns investidores optam por colocar ações de um REIT ou de um fundo REIT em contas de impostos diferidos, como por exemplo uma Conta Poupança Reforma. Esta opção permite adiar o pagamento de impostos sobre os dividendos recebidos e sobre ganhos de capital resultantes desse REIT até que comece a ser retirado dinheiro dessa conta.

Por último, há que ter em conta que um REIT não pode passar quaisquer perdas fiscais para os seus investidores.

Antes de tomar a decisão de investir em REITs será aconselhável consultar alguém que seja especializado em aconselhamento fiscal.

Fontes de pesquisa:

http://www.jornaldenegocios.pt/analises_deco/detalhe/invista_em_imoveis_de_alem_fronteiras.html

http://imobnewsportugal.blogspot.pt/2013/10/serao-os-reits-uma-das-solucoes-para.html

http://www.cbre.pt/pt_pt/news_events/news_detail?p_id=17715

https://www.reit.com/

http://www.investopedia.com/terms/r/reit.asp

https://www.sec.gov/answers/reits.htm