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Fatores e Variáveis dos Investimentos Imobiliários | Parte ii

Fatores e Variáveis dos Investimentos Imobiliários Parte ii

Rendimento do aluguer – o fluxo de caixa

O rendimento que obtém de um imóvel é um indicador fundamental do rendimento obtido através do arrendamento (fluxo de caixa) que pode esperar do investimento nessa propriedade.

O rendimento é calculado da seguinte forma: Renda por mês x 12 meses /preço de compra.

Exemplo: se o imóvel está alugado por €1,000 e o preço de compra é de €120,000,então o rendimento calculado é: (€1,000 x 12) / €120,000 = 10%.

investment factors to consider

Um rendimento que seja 2% a 3% maior do que a taxa variável do empréstimo faz com que o imóvel tenha um fluxo de caixa positivo, dependendo do empréstimo feito.

Se os rendimentos estão a descer em determinada zona nos arredores, este pode ser um indicador de que existe um possível excesso de oferta de imóveis para alugar ou que o preço dos imóveis está a aumentar (ou ambas as coisas). Por outro lado, o aumento das rendas pode ser um indicador de que a oferta de casas ou os preços estão em queda.

Escolha imóveis que sejam simultaneamente apelativos para o arrendamento, que estejam localizados perto de lojas, escolas e transportes públicos e que tenham as características de que os inquilinos gostam, tais como lugares de estacionamento seguros ou garagem, segurança no acesso, espaço para arrumos e áreas de lazer abertas.

Também poderá pensar em aumentar o valor da renda adicionando móveis ou espaços verdes se o imóvel estiver localizado num mercado de arrendamento mais limitado.

A oferta de mercado

A disponibilidade de casas no mercado é um indicador fundamental sobre a oferta imobiliária. Mede-se através do número de imóveis à venda e da percentagem que representam relativamente aos imóveis existentes na área. Quanto mais baixo o stock no mercado, mais baixa é a oferta de imóveis ou maior será a procura (ou ambas).

imóvel à venda

As zonas localizadas nos arredores que tenham uma elevada percentagem de imóveis disponíveis no mercado mostram que existe algum desequilíbrio. Permitem que os compradores tenham muitas oportunidades de negociar e que sejam seletivos relativamente ao que compram. Um número elevado de casas disponíveis no mercado levará ao chamado “mercado para compradores”, que não é uma situação favorável para um crescimento a longo prazo.

Proporção de inquilinos em relação a proprietários residentes

Existem duas razões para escolher locais que tenham uma elevada taxa de proprietários residentes. Em primeiro lugar, um maior número de proprietários pode significar que existe uma oferta baixa de imóveis para alugar naquele local – terá menos competição de outros senhorios que também procuram inquilinos, diminuindo assim o valor das rendas.

Por outro lado, os proprietários residentes costumam ser mais cuidadosos com os seus imóveis do que os inquilinos, melhorando assim o aspeto exterior dos mesmos e a paisagem circundante.

Diferenciação

O que torna o imóvel que está à venda diferente dos outros? É um apartamento igual a tantos outros e com pequenas diferenças relativamente a imóveis localizados naquela zona residencial? Se procura uma casa, qual o peso do valor do terreno no preço da mesma? Procure selecionar apartamentos e casas que tenham alguma particularidade que os valorize. Contacte a autarquia local para saber se está prevista a aprovação de outros grandes empreendimentos ou licenças de construção que possam aumentar a oferta de imóveis e afetar de forma negativa o valor dos imóveis naquela zona. Tenha cuidado ao comprar imóveis que sejam demasiado “exclusivos” ou que se destinem a nichos de mercado. Certifique-se de que existe um mercado de revenda para o tipo de imóvel em que pretende investir.

Idade & Estado do Imóvel

Os imóveis mais antigos exigem geralmente mais manutenção e têm amortizações mais baixas do que os imóveis totalmente novos. No entanto, os imóveis novos têm um preço mais elevado. Terá de fazer uma pesquisa exaustiva para perceber se lhe interessa comprar algo mais antigo ou mais recente.

Contrate um perito que faça um relatório sobre o estado do imóvel. Este documento identificará se existem problemas importantes no imóvel – mas analise este relatório no contexto certo – não confunda problemas estruturais com questões estéticas que podem ser facilmente resolvidas. Existem imóveis mais antigos que têm um grande potencial para renovação e para aumentar o seu valor.

Preço

Escolher uma zona apenas com base no preço é como escolher um restaurante onde avalia a qualidade apenas pelos preços que ele pratica. O facto de os preços em determinada cidade serem ou não razoáveis é um dos principais fatores para determinar o crescimento dos valores no futuro. Uma zona suburbana é considerada acessível tendo em conta os rendimentos médios das pessoas que lá vivem. Uma forma clássica de medir a acessibilidade é comparando o preço do imóvel com o rendimento. Se dissermos que em Lisboa o preço médio de uma casa é de €250,000 e o rendimento médio é de aproximadamente €50,000/ano, a proporção é de 5,0 vezes mais. Se no Porto o preço médio for de€200,000 e o rendimento médio de €50,000, teremos uma proporção de 4.0, o que significa que o Porto é mais barato e que provavelmente será mais fácil encontrar bons negócios.

Assim, escolher um bom local nem sempre significa escolher as zonas suburbanas mais baratas – significa que deve analisar o rendimento e os fatores demográficos.

As áreas suburbanas que têm como ponto de partida um preço baixo, localizadas junto de grandes infraestruturas e de zonas de lazer e com rendimentos crescentes, tendem a ter um melhor desempenho a longo prazo. Geralmente é mais fácil vender um imóvel numa área com preços mais acessíveis do que numa zona mais cara. O número de dias necessários para vender um imóvel de 1 milhão de euros é geralmente bastante maior do que para vender um de 300 mil euros. O segmento de mercado com preços mais baixos é menos suscetível a grandes flutuações do que o segmento topo de gama.

Disponibilidade de imóveis para alugar

Selecione zonas com uma baixa taxa de imóveis disponíveis para arrendamento. A “taxa de disponibilidade” diz respeito à percentagem de imóveis para arrendar que não estão ocupados numa determinada zona. Um número baixo é um indicador positivo de que existe uma elevada procura por arrendamento e de que os inquilinos estão a disputar entre si os imóveis que existem para alugar. As baixas taxas de disponibilidade são muitas vezes um pré-indicador de que as rendas estão a começar a subir.

Número de dias no mercado

Cada imóvel à venda terá as suas próprias características e falhas e serão os compradores a determinar o seu preço. O período de tempo durante o qual uma propriedade está no mercado é um bom indicador quanto à procura. Quanto menor for esse período, mais rapidamente o imóvel será adquirido pelos compradores, o que significa que aquela zona é muito procurada. Por exemplo, no Porto são necessários em média 43 dias para vender uma casa, enquanto em Braga este período é de cerca de 90 dias.