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Fatores e Variáveis dos Investimentos Imobiliários | Parte i

Fatores e Variáveis dos Investimentos Imobiliários

PortugalRealEstateHomesSendo um especialista do sector imobiliário, sou muitas vezes questionado: onde devo investir e que tipo de investimento e zona geográfica recomendo?

Antes de mais, não tenho uma bola de cristal. Escolher um imóvel apelativo é quase como escolher as ações mais lucrativas no mercado bolsista. Alguns dirão mesmo que é mais difícil do que selecionar ações, porque na bolsa somos guiados por lucros passados que nos ajudam a prever ganhos futuros. No ramo imobiliário nem sempre existe esse registo anterior para nos ajudar, embora existam algumas tendências e outros indicadores que abordarei neste artigo.

Neste texto tentaremos esboçar algumas linhas gerais, tais como o que procurar quando se selecionam imóveis e quais as variáveis a usar. Ter uma abordagem estratégica sobre os investimentos em imóveis significa que deverá ter bem definidos os seus objetivos e qual o retorno que deseja obter.

Procura um elevado crescimento em termos de capital ou a sua prioridade é ter um fluxo de caixa positivo? Talvez pretenda ambos? Não existe um caminho linear no que respeita a investimentos imobiliários. A sua situação financeira, o seu perfil de risco, as receitas e o património são fatores que ajudam a determinar qual o tipo de imóvel mais adequado à estratégia que escolheu.

Assim, a sua estratégia de investimentos imobiliários vai determinar os fatores a aplicar na seleção de um imóvel para investir. Escolher a estratégia e os critérios certos é fundamental para que obtenha sucesso no seu investimento. Ninguém deseja optar por um imóvel que tenha um fraco desempenho. Por isso, eis alguns aspetos importantes que deve ter em conta quando avalia diferentes opções em termos de imobiliário.

Deve centrar-se nos indicadores referentes à oferta e à procura. Analise os dados e avalie detalhadamente os números. O que fizer hoje definirá provavelmente os dividendos que receberá nos próximos anos.

Então, como encontrar um imóvel que cumpra todos estes requisitos? Devemos avaliar todos os critérios da mesma forma? O investimento imobiliário tem tanto de arte como de ciência – a arte está em pesquisar, analisar e negociar, enquanto a ciência reside na compreensão e interpretação dos dados do mercado para identificar os locais certos. A pesquisa é uma tarefa demorada e para ser bem-sucedido deverá estar empenhado e dedicar-lhe bastante tempo. Durante este processo é muito fácil cometer erros ou falhar algo importante. De uma forma geral, a compra de um imóvel será o maior investimento que fará em toda a sua vida e por isso faz sentido que recorra a consultoria especializada.

Comprar a sua próxima casa é simultaneamente entusiasmante e assustador. Quando inicia a pesquisa poderá começar a questionar-se: encontrarei a minha “casa ideal”? Quantos fins de semana passarei a ver casas? Como está o mercado imobiliário? Quanto devo pagar? E se eu for a um leilão? Poderei confiar no que o consultor imobiliário me diz?

Embora existam alguns atalhos, procurar o imóvel “certo” demorará algum tempo. Este guia dar-lhe-á excelentes dicas para garantir que está no bom caminho para vir a ser um feliz proprietário! Procurar a casa ideal pode parecer uma tarefa difícil, mas reserve algum tempo para delinear o seu plano de ataque que tornará o processo muito mais fácil.

Os critérios resultam da combinação dos seguintes fatores:

Localização

A localização é bastante semelhante ao posicionamento. Sim, já todos ouvimos falar nisto. E sim, é verdade e é um fator a ter em conta. No sector imobiliário tudo se resume a comprar o imóvel com a melhor localização, que permita o melhor crescimento de capital e de rendimento ou o maior retorno do investimento (ROI). Quais são as perspetivas de crescimento na área selecionada? Tem os atrativos demográficos e físicos que justifiquem uma procura elevada por parte de proprietários e de arrendatários?

Gostamos de encontrar zonas que tenham um histórico consistente de crescimento de capital ou que estejam a ser reabilitadas. Procure áreas próximas que sejam mais baratas ou que estejam subvalorizadas em relação aos grandes centros. Procure escolher zonas nos arredores que tenham uma taxa de crescimento superior a 7%. Combine este valor com um valor de arrendamento de 5% e deverá conseguir um retorno total sobre a propriedade de pelo menos 12% ao ano.

Aumento da População & Demografia

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A procura de casas aumenta à medida que a população cresce. No entanto, os preços dos imóveis não aumentam automaticamente em resposta ao crescimento populacional numa determinada área/ arredores. Deverá ter em conta o número de casas que já existem e ver a forma como são absorvidas pelo mercado. A grande escassez de alojamento em certas áreas geográficas e cidades devido a grandes infraestruturas ou projetos de construção faz muitas vezes com que o preço dos imóveis suba rapidamente durante algum tempo. Um grande fluxo de trabalhadores aumenta exponencialmente a procura por casas para vender e para alugar. Portugal recebe atualmente um elevado número de turistas, o que significa que muitas pessoas estão a transformar as suas casas em locais para alojamento de turistas através do AirBnb. Toda esta atividade está a ter um efeito positivo no mercado imobiliário e nos preços, que têm tendência para subir até atingirem o seu limite.

Os fatores demográficos que deve ter em conta são pessoas que procuram casa perto do local de trabalho, casais sem filhos e famílias com rendimentos elevados. Deverá evitar áreas com uma grande proporção de reformados, já que os seus rendimentos são bastante limitados.

Dias no mercado

Cada imóvel à venda terá as suas próprias características e falhas e serão os compradores a determinar o seu preço. O período de tempo durante o qual uma propriedade está no mercado é um bom indicador quanto à procura. Quanto menor for esse período, mais rapidamente o imóvel será adquirido pelos compradores, o que significa que aquela zona é muito procurada. Por exemplo, no Porto são necessários em média 43 dias para vender uma casa, enquanto em Braga este período é de cerca de 90 dias.

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