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Como ser um investidor imobiliário bem-sucedido

Tornar-se num investidor imobiliário bem-sucedido exige que seja capaz de encontrar e de reunir vários bons negócios no ramo imobiliário. A sua função não é ser um advogado especialista nesta área, um perito em gestão ou um responsável pela manutenção.

Terá de aprender como avaliar e descobrir o verdadeiro valor de uma propriedade. Esta informação vai ajudá-lo a tomar melhores decisões relacionadas com o investimento. Faça a sua pesquisa, volte a fazer e pesquise novamente.

Corretores, avaliadores e bancos determinam quanto vale uma propriedade procurando vendas semelhantes; geralmente comparam meia dúzia de imóveis semelhantes que foram vendidos recentemente em determinada zona. Deverá fazer mesmo, sendo praticamente capaz de avaliar mentalmente o valor de uma propriedade.

Obter uma lista de preços de imóveis semelhantes comprados ou vendidos (e saber quando foram vendidos) na zona em que pretende atuar e perguntar a outros investidores na sua área o estado do mercado será bastante útil e ajudá-lo-á a tomar melhores decisões.

Qual é o mercado ideal para investir?

Não existe um Mercado ideal para investimentos imobiliários. Costuma ser mais difícil encontrar pechinchas em mercados ascendentes; se o mercado continuar a subir, aumenta também a possibilidade de vender rapidamente o imóvel com uma grande margem de lucro. Por outro lado, se o valor dos imóveis está em queda, será mais fácil encontrar casas a preços muito baixos.

Deverá ser capaz de avaliar o verdadeiro valor do imóvel tendo em conta a data em que espera vender. Deve comprar com um desconto suficientemente bom para que possa lucrar quando vender.

Alavancagem financeira

Este fator é muito importante para os investidores, já que, quanto menos investir em cada imóvel, mais imóveis poderá comprar. Se o valor dos imóveis aumentar, o retorno do seu investimento também vai subir. No entanto, se o valor diminuir e tiver muito dinheiro investido no imóvel, o seu fluxo de caixa poderá tornar-se negativo.

Dado que o ramo imobiliário é, geralmente, cíclico, a liquidez negativa será um problema a curto prazo que poderá ser resolvido com outros rendimentos ou com eventuais reservas de dinheiro. Isto faz com que o investimento nulo (Zero down investing) seja bastante útil para evitar um fluxo de caixa negativo num investidor com um elevado nível de alavancagem.

Se for um investidor a longo prazo, a alavancagem ser-lhe-á favorável se os mercados em que investir valorizarem a longo prazo e se o rendimento que obtiver dos imóveis for suficiente para pagar a maior parte das suas despesas mensais.

Estratégias para limitar o risco

Para limitar o risco, informe-se antecipadamente sobre a situação do mercado imobiliário local, procurando compreender as tendências em larga escala, partindo do mercado global, passando pelo nacional e terminando a nível local e em determinadas áreas. Recorrendo à ajuda de investidores bem-sucedidos que for conhecendo, tente saber mais sobre as zonas onde deseja investir.

Os investidores podem ajudá-lo a interpretar indicadores do mercado, tais como o tempo médio que uma casa esteve no mercado, fazendo a comparação com a duração desse período há um mês ou há um ano. Esta informação será fundamental para que possa tomar boas decisões relacionadas com investimentos imobiliários.

Mercados diferentes

Poderá também diversificar os seus investimentos em locais diferentes. Isto será importante para reduzir o risco e poderá funcionar melhor a longo prazo. Já pensou nos mercados internacionais? Locais onde gostaria de viver depois de se reformar? Ou locais que interessem a estrangeiros, como o Porto ou Lisboa?

 

Estratégias de saída

É importante não tentar adivinhar o futuro do mercado imobiliário, mantendo um plano muito claro quando está a adquirir um imóvel. Antes de comprar, e sendo um investidor, deverá saber exatamente o objetivo daquele imóvel e como vendê-lo. E ter um “plano B” caso o plano inicial não decorra como previsto. Antes de começar a investir, deve conhecer o seu mercado e saber qual é o seu plano.